借金問題解決バイブル ~司法書士がやさしく教える~
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ワンルームオーナー(収益物件オーナー)の落とし穴
先日、リーガルパートナーにこのような相談が入りました。

Aさんは定年を間近に控えた50代の男性です。
子どもも数年前に独立して現在は妻と2人で暮らしています。
そんなAさんに5年ほど前「ワンルームマンションのオーナーになりませんか?」という話が入りました。

1Kのマンションを購入して第三者に賃貸することで収益を得るというのです。
「購入資金が準備できなくても、手数料のみで大丈夫です。マンション購入代金はローンを組めばいいのです。」「ローンの返済は、毎月の賃料で十分賄えるから安心です。」という業者からの勧誘を受けて、「確かに、それなら自分がローンの支払を負担することなくマンションを購入できるし、賃料次第ではローンを払ってもお釣りがくるか。」と考えたAさんは大阪市内にワンルームマンションを2000万円で購入しました。

購入して暫くは賃料でローンを賄えていました。
しかし、リフォームのために自己資金を捻出することにしたAさんは貯金を使い果たし、近年では借主すらなかなか見つからなくなってしまいました。

管理を任せている業者の方からは「賃料を下げて新たな借主を探したほうがいい。」と言われ、そうすることにしましたが下げた家賃ではローンの月々の支払を賄えず、不足分を補填ため借金をするような生活に陥りました。
不動産は、現在売却してもローンを完済するには至らず、数百万の借金が残ります。加えて、Aさんはワンルームマンションのローンを賄うために5社から200~300万円の借金も抱えています。



このような事案の相談を最近になってしばしば受けることがあります。
40代~50代のサラリーマンを対象に収益物件オーナーの投資話が持ちかけられていることがあったのでしょうか・・・。

確かに、収益物件は賃料を取ることでそれを自らの収入とできるため、その賃料でローンを支払うという考え方には決して大きな間違いはありません。
しかし、他人に貸す以上はオーナーとして税金の支払・リフォームのことや借主が退去した後のことまで考えなければならず、その説明を受けることなくローンを組んでしまうのは少々リスクが高いものだったのかも知れません。

今回のケースでは、今後の収益状況・収益物件を売却した場合でも数百万円のローンが残ること・ローンの支払を賃料で賄えていない以上は今後も継続して自らの収入から不足分を補填し続けれるかどうか等を総合的に考えなければなりません。

ただ、現在の社会情勢を考慮しても、不動産の価値が上昇する見込みは低く、ローン支払不足分を借金で補填し続ける生活は決して得策とはいえません。

このような支払を続け借金を膨らますだけの生活を送るのであれば、解決の1つの方法として、収益物件を売却し残る債務を破産手続きで免責を受けるということも考えられます。
もちろん、Aさんに今後も十分に支払っていける収入がある場合は、不足分のローンを補填し続ける手段もあります。

いずれの方法を執るにしても、先ずはご自身の今後の収支を冷静に見極め、支払の可否を判断する必要があります。
当法人では不動産の任意売却事例も多数取り扱いがあり、依頼者に最善の手段を提案できる強みがあります。

このようなケースに当てはまる方は早めに一度ご相談下さい。



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加藤 俊夫

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